Le cash de cession suppose le remboursement du capital restant dû par le produit de vente. La plus-value brute est indicative : l'impôt sur la plus-value immobilière (abattements pour durée de détention, source étrangère) n'est pas chiffré. Les loyers nets projetés intègrent le régime fiscal courant (déficit foncier et report compris) appliqué aux loyers projetés et aux intérêts de l'échéancier.

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Hypothèses de calcul :

• Échéancier : amortissement classique (mensualités constantes), recalculé par phases en présence d'événements
• Différé de remboursement : partiel (intérêts payés et déductibles, capital constant) ou total (intérêts capitalisés au capital, non déductibles, seule l'assurance est payée)
• Assurance : taux annuel × capital initial / 12 (constante), sauf renégociation modifiant le taux d'assurance (recalcul alors sur le capital restant dû)
• Événement daté du mois M : appliqué au capital restant dû avant la mensualité de M
• Remboursement anticipé : « réduire la durée » (mensualité constante, échéancier raccourci) ou « réduire la mensualité » (durée d'origine conservée)
• Renégociation : nouvelle durée si fournie, sinon durée restante conservée ; mensualité recalculée au nouveau taux
• Fiscalité réel : basée sur les déclarations annuelles saisies par SCPI (revenus bruts 111, frais 112, intérêts déduits 113). Résultat foncier = revenus − frais − intérêts, agrégé sur l'ensemble des SCPI
• Déficit foncier : réparti selon les règles du CERFA 2044 — part « autres charges » imputable sur le revenu global (4BC, plafond 10 700 €/an, économie immédiate × TMI) et part « intérêts excédant les revenus » reportable sur les revenus fonciers (4BB), accumulée en stock et imputée sur les bénéfices fonciers futurs. Les montants 4BB/4BC peuvent être corrigés manuellement par année (saisie globale depuis la 2042), auquel cas la correction prime sur le calcul
• Report foncier (4BB) : affiché comme stock informatif ; sa valeur réelle sur des revenus à crédit d'impôt n'est pas chiffrée (péremption à 10 ans non gérée)
• Économie d'impôt du déficit foncier (4BC × TMI) : intégrée au rendement via les loyers nets (l'IR négatif augmente le net), donc reflétée dans l'effort net, le TRI et la simulation ; également affichée en KPI cumulé. Approximation de calendrier : l'économie est datée comme les loyers de l'année, alors qu'elle se matérialise en pratique l'année suivante
• Années sans déclaration : projetées (loyers imposables comme revenus bruts, intérêts de l'échéancier), marquées « proj. »
• Fiscalité micro-foncier : abattement forfaitaire de 30%, sans déduction des intérêts
• SCPI étrangères à crédit d'impôt : bénéfice foncier net neutralisé (IR et PS) ; revenus à taux effectif non chiffrés (nécessiteraient le revenu global du foyer). Revenus financiers (2TR) au PFU, PFNL déjà payé imputé
• Valorisation : prix de retrait (dernière valeur connue ≤ date)
• TRI : XIRR Newton-Raphson sur flux apport + mensualités + loyers nets (IR fiscal réparti au prorata), avec liquidation théorique à la valeur nette du jour
• DVM : loyers bruts 12 derniers mois / valeur portefeuille au prix de retrait
• Benchmark : taux de distribution publiés saisis manuellement (référentiel embarqué sourcé sociétés de gestion / ASPIM, TD 2023-2025, figé à la livraison) ; « réalisé » = loyers bruts perçus de l'année ÷ coût d'acquisition de la ligne, marqué * en année partielle. Mise à jour annuelle manuelle